Comment fonctionne ce simulateur
La plus-value d’un particulier qui vend un logement autre que sa résidence principale est imposée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après des abattements qui augmentent avec la durée de détention. Le simulateur reproduit le calcul du notaire, qui prélève l’impôt le jour de la signature.
La plus-value brute
Prix de vente moins prix de revient. Le prix de revient additionne le prix d’achat, les frais d’acquisition (montant réel ou forfait de 7,5 % du prix d’achat) et les travaux : soit leur montant réel justifié par des factures d’entreprise, soit, si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, un forfait de 15 % du prix d’achat, sans justificatif et même sans travaux. Le forfait est presque toujours plus intéressant.
Les abattements pour durée de détention
| Durée de détention | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,6 % |
| De la 23e à la 30e année | exonéré | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | exonéré | exonéré |
L’exonération d’impôt sur le revenu est acquise après 22 ans, celle des prélèvements sociaux après 30 ans. Les abattements se calculent sur des années pleines : un bien détenu 10 ans et onze mois est traité comme détenu 10 ans.
La surtaxe sur les plus-values élevées
Lorsque la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu (après abattement) dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % s’ajoute, par tranches, avec un lissage à l’entrée de chaque tranche pour éviter les effets de seuil. Le simulateur applique la formule légale tranche par tranche.
Exonérations et cas particuliers
La résidence principale est totalement exonérée, sans condition de durée, à condition de l’occuper encore au jour de la vente (ou de l’avoir quittée depuis un délai raisonnable, en général moins d’un an). Sont aussi exonérées les ventes dont le prix ne dépasse pas 15 000 €, la première cession d’un logement autre que la résidence principale lorsque le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale dans les quatre ans et réemploie le prix pour l’acheter, et les ventes par des retraités ou invalides de condition modeste.
Le simulateur ne traite pas les cessions de terrains à bâtir, les biens reçus par donation ou succession (le prix d’achat est alors la valeur retenue dans l’acte), les biens détenus en SCI à l’IS, ni la réintégration des amortissements LMNP dans la plus-value introduite par la loi de finances 2025. Les frais de vente (diagnostics, mainlevée d’hypothèque) peuvent aussi être déduits du prix de vente ; ils ne sont pas saisis ici.
Questions fréquentes
Au bout de combien d’années la plus-value immobilière est-elle exonérée ?
22 ans pour l’impôt sur le revenu, 30 ans pour les prélèvements sociaux. Entre les deux, seuls les prélèvements sociaux restent dus, sur une base de plus en plus réduite.
Quel est le taux d’imposition de la plus-value immobilière ?
19 % d’impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total avant abattements, auxquels s’ajoute la surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value imposable.
Peut-on déduire les travaux sans factures ?
Oui, par le forfait de 15 % du prix d’achat, à condition de détenir le bien depuis plus de 5 ans. Il s’applique même si aucun travail n’a été fait. Avant 5 ans, seuls les travaux réels facturés par une entreprise sont déductibles, et jamais ceux déjà déduits des revenus fonciers.
La résidence principale est-elle imposée ?
Non, elle est exonérée quelle que soit la durée de détention et le montant de la plus-value, dès lors que vous l’occupez effectivement au moment de la vente.
Qui paie l’impôt sur la plus-value ?
Le notaire le calcule, le déclare (formulaire 2048-IMM) et le prélève sur le prix de vente le jour de la signature. Vous recevez le net vendeur. La plus-value doit ensuite être reportée sur votre déclaration de revenus, sans nouvelle imposition, sauf pour le calcul du revenu fiscal de référence.
Sources officielles
- service-public.fr — Plus-value immobilière : calcul, abattements, exonérations
- service-public.fr — Prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières
Les valeurs utilisées par ce simulateur sont relues chaque semaine sur ces pages officielles ; voir la méthode.