Comment fonctionne ce simulateur
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) laisse le choix entre deux régimes d’imposition des loyers, tous deux dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le simulateur applique les règles des revenus 2026 et calcule, pour chaque régime, la base imposable puis l’impôt total : impôt sur le revenu à votre tranche marginale, plus prélèvements sociaux de 18,6 % sur les revenus du patrimoine.
Le micro-BIC
L’administration applique un abattement forfaitaire sur les recettes brutes, censé représenter les charges : 50 % pour une location meublée classique ou un meublé de tourisme classé (jusqu’à 83 600 € de recettes), 30 % pour un meublé de tourisme non classé (jusqu’à 15 000 €). L’abattement ne peut être inférieur à 305 €. Aucune charge réelle n’est déductible, aucun déficit n’est possible, mais il n’y a aucune comptabilité à tenir.
Le régime réel
Vous déduisez l’ensemble des charges effectives (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, charges de copropriété, gestion, comptable, entretien) puis l’amortissement du bien et du mobilier. L’amortissement est la clé du LMNP : il permet le plus souvent de ramener la base imposable à zéro pendant de longues années, sans sortie de trésorerie. Par défaut, le simulateur amortit le bâti sur 30 ans (prix hors terrain, estimé à 15 %), les frais d’acquisition sur 30 ans et le mobilier sur 7 ans.
Ce que le simulateur ne prend pas en compte
Les travaux d’amélioration (amortissables sur 10 à 15 ans), la cotisation foncière des entreprises (due dans les deux régimes, sauf exonération), et les particularités des résidences services. Le résultat compare une année « type » : pour décider, projetez sur la durée de détention en intégrant la réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente, introduite par la loi de finances 2025.
Le calcul suppose un logement loué toute l’année et des loyers effectivement encaissés. Une vacance locative, des impayés ou une première année incomplète réduisent la base imposable dans les deux régimes, donc l’écart entre eux. Les déficits provenant des charges (hors amortissements, qui ne peuvent jamais créer de déficit) ne s’imputent que sur les bénéfices de location meublée non professionnelle des 10 années suivantes, et non sur votre revenu global.
Le passage au réel se demande par option auprès du service des impôts (ou lors de la déclaration de début d’activité), pour un an minimum, reconduite tacitement.
Questions fréquentes
Micro-BIC ou réel : lequel choisir ?
Dès que charges et amortissements dépassent l’abattement forfaitaire (50 % en longue durée, 30 % en tourisme non classé), le réel est plus avantageux. C’est le cas de la grande majorité des biens achetés à crédit ; le micro reste pertinent pour un bien ancien, payé, aux charges faibles.
Quel est le plafond du micro-BIC en 2026 ?
83 600 € de recettes annuelles pour la location meublée longue durée et les meublés de tourisme classés, 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés. Au-delà, le régime réel s’applique obligatoirement. Ces plafonds valent pour les recettes 2026 ; pour les recettes 2025, déclarées en 2026, le plafond de la location longue durée et du meublé de tourisme classé était de 77 700 €.
Comment calculer l’amortissement en LMNP ?
On amortit le bâti (prix hors terrain) sur 25 à 40 ans, les frais d’acquisition sur la même durée ou en charge la première année, et le mobilier sur 5 à 10 ans. L’amortissement ne peut pas créer de déficit : la part non utilisée est reportée sans limite de durée.
Faut-il un expert-comptable au réel ?
Ce n’est pas obligatoire, mais la liasse fiscale (formulaire 2031 et annexes) et le suivi des amortissements sont techniques. Un comptable spécialisé coûte généralement 300 à 600 € par an, déductibles.
Les amortissements sont-ils repris à la revente ?
Oui depuis la loi de finances 2025 : les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière (hors résidences services et quelques exceptions). L’avantage annuel du réel reste très largement positif, mais il faut l’intégrer dans un calcul de long terme.
Sources officielles
- service-public.fr — Location meublée : régime micro-BIC, seuils et abattements
- BOFiP — Régime réel des loueurs en meublé
- service-public.fr — Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine
Les valeurs utilisées par ce simulateur sont relues chaque semaine sur ces pages officielles ; voir la méthode.