Comment fonctionne ce simulateur
Le taux d’endettement, ou taux d’effort, est la part de vos revenus absorbée par vos charges fixes de crédit. C’est le premier filtre d’une demande de prêt : depuis les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), devenues contraignantes en 2022, les banques ne peuvent pas dépasser 35 %, assurance emprunteur comprise, sauf pour une part limitée de leurs dossiers.
Le calcul
Taux d’endettement = charges mensuelles ÷ revenus mensuels nets. Le simulateur le calcule deux fois : avec vos charges actuelles, puis en ajoutant la mensualité du projet. Les revenus sont les salaires nets avant impôt, les pensions et revenus réguliers, et les loyers perçus retenus à 70 %. Les charges comprennent les crédits immobiliers et à la consommation, les pensions alimentaires versées et, s’il est conservé, votre loyer.
Le sort du loyer actuel
Si vous achetez votre résidence principale, votre loyer disparaît : la banque ne le compte pas dans les charges après projet, elle regarde seulement que la nouvelle mensualité ne soit pas trop éloignée du loyer que vous payiez (le « saut de charge »). Si vous achetez un bien locatif en restant locataire, votre loyer reste une charge, et les loyers attendus du bien s’ajoutent aux revenus à 70 %. La case à cocher fait la différence.
Le reste à vivre
Revenus moins toutes les charges, y compris la nouvelle mensualité : ce qu’il reste pour la vie courante. Rapporté au nombre de personnes du foyer, c’est le second critère des banques, non réglementé mais systématique. Un foyer à 35 % d’endettement avec 6 000 € de revenus vit très confortablement ; à 2 000 € de revenus, les mêmes 35 % laissent peu de marge. Les minimums exigés se situent généralement autour de 700 € par personne, davantage pour le premier adulte en zone chère.
Ce que le simulateur ne prend pas en compte
Les banques ajustent leur calcul à la marge : certaines retiennent les loyers à 80 %, d’autres soustraient les pensions des revenus plutôt que de les ajouter aux charges, ce qui donne un taux légèrement différent. Les allocations familiales, les revenus variables et les crédits qui se terminent dans les mois à venir sont appréciés au cas par cas. Le simulateur ne modélise pas la dérogation dont disposent les banques pour une fraction de leur production, réservée en pratique aux résidences principales et aux primo-accédants avec un bon dossier.
Le reste à vivre est calculé avant impôt sur le revenu, taxe foncière et charges de copropriété du futur logement : pour un budget réaliste, retranchez-les du chiffre affiché.
Questions fréquentes
Comment calculer son taux d’endettement ?
Additionnez vos mensualités de crédit (assurance comprise) et vos charges fixes, divisez par vos revenus nets mensuels et multipliez par 100. Avec 1 250 € de charges pour 3 800 € de revenus, le taux est de 32,9 %.
Le seuil de 35 % est-il obligatoire ?
Oui pour les banques, depuis le 1er janvier 2022 : la recommandation du HCSF est devenue une norme juridiquement contraignante. Une marge de dérogation existe pour une part limitée des prêts accordés chaque trimestre, orientée vers les résidences principales et les primo-accédants.
Le loyer compte-t-il dans le taux d’endettement ?
Il compte tant que vous le payez. Si vous achetez votre résidence principale, il disparaît et n’entre plus dans le calcul. Si vous achetez un investissement locatif en restant locataire, il reste une charge, et les loyers perçus sont ajoutés aux revenus à 70 %.
Quel reste à vivre minimum pour un prêt immobilier ?
Il n’existe pas de règle officielle. Les banques exigent le plus souvent 700 € à 1 000 € pour une personne seule, plus quelques centaines d’euros par personne supplémentaire, et davantage à Paris ou dans les grandes métropoles.
Comment faire baisser son taux d’endettement ?
Solder ou regrouper les crédits à la consommation, allonger la durée du prêt (jusqu’à 25 ans), augmenter l’apport pour réduire le capital emprunté, ou négocier l’assurance emprunteur, qui pèse dans les 35 %. Attendre la fin d’un crédit en cours peut suffire.
Sources officielles
- Banque de France — Haut Conseil de stabilité financière : conditions d’octroi des crédits immobiliers
- service-public.fr — Frais d’acquisition d’un logement, à financer en plus de la mensualité
- service-public.fr — SMIC : référence pour apprécier le reste à vivre du foyer
Les valeurs utilisées par ce simulateur sont relues chaque semaine sur ces pages officielles ; voir la méthode.